全国两会期间，北京青年报记者专访了全国人大代表、北京金诚同达（西安）律师事务所主任方燕。她说，“随着城镇化进程加快，物业服务已成为城市基层治理与居民生活保障的重要支撑，但行业发展不规范、监管不健全问题日益凸显，矛盾纠纷呈多发、高发态势”。她建议，要规范物业服务行业发展。

物业企业履约不规范是矛盾产生的根源

方燕提到，部分物业企业服务意识淡薄、服务质量严重低下，安保、保洁、设施维保等核心服务缩水，肆意侵害业主合法权益；收费管理混乱，物业费定价与公示不透明，乱收费、多收费、侵占公共收益现象普遍存在；更有业委会与物业企业相互勾结，暗箱操作、利益输送，共同损害全体业主利益等。

“物业企业履约不规范是矛盾产生的根源。”她说。

一方面，服务标准模糊、执行不到位，电梯、消防、路灯、道路、屋面等共用设施设备日常维保缺位，故障处置迟缓，安全隐患突出；保洁、绿化、秩序维护等基础服务打折扣，与收费标准严重不匹配。另一方面，收费行为缺乏约束，物业费定价随意性大、成本核算不公开、收支明细不公示，擅自增设公摊费用、捆绑收费、违规催缴等行为频发，形成“服务差、收费高、维权难”的恶性循环，直接引发群体性投诉与信访事件。

方燕提到，市场机制与监管体系缺位也是原因之一。

“当前物业服务市场竞争不充分、不透明，前期物业选聘多由建设单位指定，后期更换流程复杂、阻力大，劣质企业长期占据项目资源，形成事实上的区域垄断，优胜劣汰机制难以发挥作用。”

她说，在监管方面，行业监管存在“多头管、都不管”的困境，住建、市场监管、街道、社区权责划分不清、协同不足，对侵占收益、暴力催缴、拒不撤场等行为打击力度不足。

方燕还提到了公共资金使用的问题。

“公共维修基金作为房屋“养老钱”，现行使用程序过于繁琐，表决门槛过高、周期过长，电梯故障、消防隐患等紧急维修事项无法及时处置，威胁业主人身财产安全；同时存在审批不透明、挪用浪费、监管缺失等问题，资金安全与使用效率难以保障。”

健全法律法规与标准体系，强化执法监管与价格管控

她建议，加快完善物业管理法治体系，推动《物业管理条例》相关条款优化升级，强化刚性约束，明确物业企业、业主、业委会、街道社区、监管部门的法定权责；细化物业服务质量标准、收费定价规则、公共收益管理、维修基金使用等操作规范，统一服务清单与考核指标；健全社区、业委会、物业三方联动机制与工作流程，明确议事规则、表决程序、信息公开要求，杜绝暗箱操作等行为。

“建议加大行业执法力度，聚焦乱收费、侵占收益、服务缺位、暴力催缴、恶意不撤场等违法行为，开展常态化专项整治，依法从严查处并公开曝光，形成有效震慑。”方燕说。

她还提到，要建立健全物业服务价格监管机制，规范物业费定价、调价、公示流程，推行成本监审与明码标价制度，保障收费公开透明、质价相符；探索建立物业信用评价与物业费调整挂钩机制，将信用等级作为物业费浮动的重要参考，实现“服务优、信用好、收费合理、收缴顺畅”的良性联动，倒逼企业提升服务质量；强化招投标全流程监管，打破行业垄断，营造公平竞争、优胜劣汰的市场环境。

针对电梯、消防等涉及人身安全的共用部位与设施设备，方燕说，建议建立紧急维修快速启用机制，经第三方专业机构鉴定评估后，可先行动用维修基金，杜绝因表决流程限制，导致的安全风险；健全 

维修基金使用公示、审批、审计、追踪制度，联合安监、质检、住建等部门开展全过程监督，严防挪用、浪费、虚报冒领等行为，有效规避道德风险与行政风险；建立维修基金使用效果回访机制，确保资金用于实际维修、工程质量达标，切实守护业主共同财产与生命安全。

她还提到，取消以成立业主委员会作为更换物业服务企业的前置条件，明确前期物业服务合同期限届满自动终止，合同到期后，原前期物业应无条件退出并完成资料、资产、场所全交接，同时建立无业委会小区由街道、社区指导业主直接表决机制，畅通解聘、选聘与交接流程，强化行政责令、信用惩戒与强制执行闭环，从源头破解前期物业“到期不退、清退困难”问题，切实保障业主共同管理权。

文/北京青年报记者 孟亚旭
编辑/ 马晓晴